Questo articolo è una guida che non penso troverai facilmente in giro per il web.
Molti clienti varcano la soglia del mio ufficio pensando di conoscere tutto ciò che è realmente necessario sapere per comprare la loro prima casa.
Dopo un breve dialogo questa certezza in loro inizia a vacillare. Per poi crollare come un castello di carte…
Ho scritto appositamente per te questa guida in modo tale da indirizzarti sulla giusta strada da perseguire e per proteggerti da eventuali dispiaceri.
Sicuramente avrai a che fare, nel corso della tua ricerca con agenti “poco professionali” che definirei veri e propri squali commerciali privi di valori umani.
Prevenire, quindi, è meglio che curare, no?
Se desideri far parte di quel 37% che vogliono salvarsi, ti consiglio allora di proseguire la lettura.
Cosa troverai in questo articolo:
- Perché è importante conoscere i 5 punti fondamentali per comprare casa;
- Una filosofia di pensiero che altri miei colleghi non applicano nella loro quotidianità;
- Una guida pratica da seguire in tutti gli step;
- La possibilità di prevenire alcune situazioni che potranno compromettere l’acquisto della tua futura abitazione;
Questo è un lungo articolo. Se ti prenderai il tempo di leggero, ti prometterò che otterrai tutti gli strumenti necessari per affrontare l’acquisto della tua prima casa.
Sei pronto?
Partiamo subito!
La Guida per comprare la tua prima casa.
A differenza delle altre guide “leggi e dimentica” voglio che questa guida, realizzata appositamente per te, ti permetta di comprendere tutti i passaggi da affrontare nell’odissea per comprare casa.
Inizio subito con il porti una domanda:
“Dimmi, per te qual è il primo step da affrontare per comprare casa?”
Scommettiamo da bere che indovino cosa rispondi?
Risposto?
Sicuramente avrai risposto:
- vedere gli annunci sui portali immobiliari!
- Andare in agenzia!
Sbagliate entrambe!
Adesso ti dico il perché…
Prima di tutto vedere case online andrà solamente a soddisfare la tua curiosità, a viaggiare con la fantasia e a condizionare ciò che pensi siano le tue reali esigenze abitative.
Per quanto riguarda l’andare subito in agenzia, spesso e volentieri, ti porterà a fare una gradevole conversazione con l’agente di turno, spesso inesperto, che non ti spiegherà nulla di ciò che deve essere fatto realmente ma asseconderà le tue richieste mostrandoti ciò che ha disponibile nel suo portafoglio immobiliare.
Ti porterà, in seguito, a vedere case in lungo e in largo e nella maggior parte dei casi non si avvicinano nemmeno a cosa stai cercando,
sempre se hai chiaro ciò che cerchi…eh.
In una categoria professionale come la mia, vista negativamente dalla maggioranza delle persone, sono pochi i colleghi che si interesseranno realmente a risolvere il tuo problema analizzando a monte la situazione.
Risultato? Hai perso tempo, e tu di tempo non ne puoi perdere!
“quindi Mattia, se ho sbagliato qual è la risposta corretta?”
1. Andare in BANCA!
Nonostante i tempi, metti subito via il passamontagna e la pistola giocattolo! Non devi andare fare una rapina sia chiaro 🙂
Il primo fondamentale step è andare in banca perché, probabilmente, rientri in quel 97% dei casi dove dovrai richiedere un mutuo, seppur piccolo, per coronare il tuo sogno.
Analizzare la tua situazione reddituale, il cosiddetto rapporto rata/reddito, e avere chiaro il tuo budget effettivo di spesa è quindi di vitale importanza per acquistare casa.
Ti piacerebbe guidare la macchina e andare in giro per giorni e giorni senza una meta?
Immagino di no!
Saltare questo primo step ti porterà in questa esatta situazione, il che equivale all’aver perso tempo. Mi piace ripeterlo all’esasperazione perché il tempo è prezioso e nessuno te lo restituirà.
Avere un contratto a tempo indeterminato, o una P.Iva aperta da almeno 2 anni, e la liquidità necessaria per coprire le spese accessorie quali:
- Tasse e Imposte (ecco qui un breve riepilogo);
- Notaio (atto compravendita, atto mutuo, controlli pre-rogito, ecc.);
- Spese bancarie (perizia, assicurazioni, ecc.);
- Provvigione agenzia;
oltre che ad essere i requisiti di base, saranno il tuo biglietto da visita quando ti presenterai in banca.
Quindi presentarsi al meglio è d’obbligo.
Non hai ancora chiamato? prendi carta e penna e segna i numeri di almeno 3 banche dove andare a chiedere un preventivo di mutuo.
Puoi anche farti un’idea di massima su internet. A volte con i miei clienti durante un confronto per la ricerca di un immobile avevamo la necessità di avere un punto economico di partenza sulla quale focalizzarci e mi è capitato di utilizzare mutuionline.
Io sono sempre del partito che bisogna andare direttamente in banca o parlare direttamente con un professionista (qui un articolo che ho scritto dove racconto il mio punto di vista sul mediatore creditizio), quindi non prenderlo come oro colato.
N.B. Se sei monoreddito quasi sicuramente ti chiederanno l’intervento di un garante soprattutto se devi richiedere un finanziamento al 100%.
Hai fissato l’appuntamento?
Si? bene!
Documenti da presentare in banca
Questo è un elenco di base di ciò che devi preparare prima di andare:
- Documenti di identità;
- Ultime 3 buste paga;
- Ultimo estratto conto trimestrale;
- Contratto di lavoro;
- Dichiarazione dei redditi;
- Situazione debitoria (finanziamenti auto, cessioni quinto, ecc.).
Hai fatto l’incontro? Com’è andata?
Se hai piacere condividi nei commenti la tua esperienza.
Adesso che hai definito il tuo budget massimo di spesa e la % massima che la banca riesce ad erogare possiamo iniziare a parlare di case.
N.B. I prodotti di mutuo che ti vengono proposti non durano per l’eternità, ragion per cui devi periodicamente tenerti aggiornato sulle disponibilità.
Prova ad immaginarti se ti ritrovassi in una situazione dove hai trovato la casa dei tuoi sogni e il prodotto di mutuo che ti permette di acquistarla non è più disponibile.
Sarebbe una tragedia. Quindi mi raccomando!
Alt! Alt! Alt! non aprire ancora i portali immobiliari! Dobbiamo prima fare ordine su cosa realmente stai cercando.
Ti do una mano facendoti alcune domande…
Prendi carta e penna e rispondi su un foglio.
Facciamo ordine!
- Da quante persone è composto il tuo nucleo famigliare? Un mio consiglio, sulla base di cosa risponderai, limitati a cercare inizialmente il numero minimo di camere da letto necessarie alle tue esigenze.
- Quali sono i punti negativi della tua attuale situazione abitativa? zona troppo trafficata/malfamata, mancanza di un balcone, mancanza di un giardino, ecc.
- Cosa ritieni sia fondamentale cambiare e trovare nella tua nuova abitazione? un garage, un giardino, una sala più ampia, ecc.
- Hai delle scadenze entro il quale trovare casa? Avere chiaro questo aspetto sin da subito eviterà che tu viva la ricerca con il fiato sul collo e l’ansia.
- Quindi, perchè vuoi cambiare casa?
Ora che hai risposto a queste domande (ti invito a scriverti le risposte), dovresti essere riuscito a ordinare le tue idee e focalizzare la tua ricerca sulla base di precisi parametri.
Adesso possiamo iniziare la ricerca!
2. Ricerca sui portali
I principali portali immobiliari dove potrai trovare la tua futura casa sono:
Clicca un dei link entra in un portale a tua scelta, compila i campi di ricerca sulla base di ciò che hai scritto e visualizza i risultati.
N.B. Visto che spesso e volentieri i prezzi vengono ritoccati a rialzo, per gestire al meglio una trattativa, nella forbice del prezzo metti nella tua spesa massima 10.000,00€ in più.
Esempio: sei hai 100.000,00€ di Budget massimo, spese accessorie escluse, metti nei parametri che valuti immobili fino a 110.000€.
Dai risultati inizia a guardare gli annunci in modo tale da renderti conto se nell’area che cerchi, compatibilmente con il budget, riesci trovare immobili in grado di soddisfare le tue esigenze.
Mi raccomando leggi più volte la descrizione e le caratteristiche! Sembra scontato ma non hai idea di quante persone mi chiamano per avere informazioni che sono già scritte ma non hanno letto.
Se l’esito della ricerca è positivo ed hai trovato delle corrispondenze segna i riferimenti degli annunci e i recapiti dell’agenzia incaricata alla vendita.
Fai un elenco mettendo al primo posto quella che si avvicina di più a ciò che cerchi.
N.B. Ti capiterà sicuramente di trovare più volte lo stesso immobile proposto da più agenzie, li ci troviamo in un caso comune di “non esclusività” dell’incarico di vendita.
Ho un mio pensiero a riguardo al mandato in esclusiva e non, se vuoi approfondire ti lascio il link.
Nel caso ti interessi quell’immobile punta sull’agenzia che ha curato meglio l’annuncio perché spesso e volentieri può essere sinonimo di precisione e cura anche della gestione di tutta la vendita.
“Fin qui tutto ok, ma se non trovo la casa che mi piace?”
se non trovi alcun immobile cerca di capire se è un discorso di spesa, di tue esigenze da soddisfare o entrambe.
In questo caso ti invito a valutare immobili più lontani dall’area di ricerca oppure a cambiare le caratteristiche richieste.
Scendere a compromessi spesso è una strada da percorrere, altrimenti rischi di ritrovarti dopo anni ancora al punto di partenza.
Avrai perso opportunità che non si ripeteranno più. Il detto chiusa una porta si apre un portone il più delle volte non vale.
3.Fissa la tua prima visita
La strada è ancora lunga per arrivare alla vetta, ma se sei arrivato sin qui nella lettura rientri in quel 10% che realmente ci tiene ad avere chiaro cosa deve affrontare.
Hai chiamato l’agenzia ed hai fissato la tua prima visita. Immagino che la tua emozione sarà alle stelle, come se fosse il primo appuntamento con qualcuno/a che ti piace!
Su questo punto non ho molto da dirti. Il modus operandi d’agente che applico è il seguente:
- Se possibile chiedo un incontro preliminare in ufficio per spiegare quanto stai leggendo e chiarire le esigenze del cliente;
- In caso di visita a immobile, accordo giorno e luogo di incontro, se in ufficio o in agenzia;
- Prima di far visionare l’immobile al cliente chiedo di firmare il cosiddetto “foglio visita” + autorizzazione privacy. Questo documento è molto importante per noi agenti in quanto attesta che quel determinato immobile lo hai visto tramite il nostro servizio e firmando ti obbligherai contrattualmente a “non scavalcarci” salvo penali. Farò un articolo in seguito più approfondito;
- Visita dell’immobile esponendo caratteristiche e chiarendo i dubbi.
N.B. Ho saputo di colleghi che chiedono un compenso per ogni visita effettuata. Evita queste agenzie come la peste.
Cosa devi vedere durante la visita?
ti ho spiegato come opero con i miei clienti ma visto che stiamo parlando di te… di che cosa ti devi occupare durante la visita?
ripensa alle tue chiare esigenze e prima di entrare in casa guardati intorno. Analizza il contesto, guarda la campanelliera, chi ci abita? Come si presenta esternamente l’immobile? Ci sono lavori da fare? La strada è rumorosa? c’è il parcheggio? e i servizi?
Inizia nella tua mente a spuntare le caselle delle tue chiare esigenze.
entra nell’edificio, osserva i dettagli, se hai dei dubbi chiedi, chiedi e poi chiedi, noi agenti siamo li per te. Una volta entrato in casa controlla se non vi sono infiltrazioni, danni di ogni natura e genere.
Domanda all’agente!
- Hanno fatto dei lavori i venditori? Chiedi quando e cosa è stato fatto. Alcuni dicono “è stato ristrutturato” poi vai a guardare e hanno solamente rifatto la pittura, messo dei rivestimenti adesivi sopra ad altri, e altre cose minori. Presta attenzione!
- Chiedi la provenienza della proprietà come rogito compravendita o atti a titolo oneroso, successione e donazione. Per quanto riguarda la donazione è importante conoscerne i dettagli in quanto è un atto impugnabile e la banca potrebbe non concederti il mutuo per via di questo dettaglio. In questi casi o si fa annullare la donazione se i donanti sono vivi oppure si fa fare una assicurazione. La seconda opzione è quella più utilizzata.
- Chiedi con l’agente se sono stati prodotti i certificati degli impianti, la certificazione energetica e l’attestato di regolarità edilizia (il primo è d’obbligo sin dalla messa in vendita dell’immobile mentre l’ultimo è richiesto nella zona in cui opero, ossia Modena. Penso sia uno strumento molto utile a tutela del cliente dove in pratica viene certificato da parte di un tecnico abilitato come un geometra o un ingegnere che l’immobile è privo di abusi edilizi).
Ti sto mettendo ansia vero? si, hai ragione lo so ma lo sto facendo per il tuo bene, d’altronde non stai comprando un televisore, quello lo prenderai dopo 🙂
Ipotizziamo che tu abbia seguito fin qui i miei consigli, hai chiare le tue idee, il budget, che mutuo richiedere e adesso hai visto l’immobile che più si avvicina alle tue richieste. Qual è il prossimo passo?
4. Fare l’offerta!
Siamo giunti alla fase più importante di tutto l’iter di acquisto. Qui è dove metti nero su bianco il tuo interesse per quell’immobile e ti vincoli all’acquisto nel caso l’offerta venga accettata.
Quindi a me gli occhi e tutta la tua attenzione!
Ogni agenzia ha un suo modulo prestampato da compilare con i dati inerenti alla trattativa da andare ad imbastire. A grandi linee una proposta di acquisto ha la stessa struttura di un preliminare di compravendita, nello specifico è suddivisa in:
- Dati delle parti(venditore e acquirente);
- Viene indicato che l’affare verrà concluso a mezzo della agenzia che ne prende l’incarico di mediazione;
- Dati dell’immobile (ubicazione, catasto, provenienze, ecc.)
- Importo offerto e come viene versato; Lasciare un’assegno di caparra intestato al venditore e non all’agente è d’obbligo, è una tutela per entrambe le parti in caso di ripensamenti;
- Data entro il quale stipulare il rogito;
- Indicare quale notaio andrai ad incaricare (chiedi prima dei preventivi);
- Indicare se la proposta è vincolata o meno all’ottenimento del mutuo;
- Provvigione dell’agenzia;
- Firme delle parti per accettazione e presa visione.
Nel caso l’offerta venisse rifiutata puoi provare con una controproposta oppure ripartire con la ricerca.
Fasi finali
Il venditore ha accettato? si? Ottimo! Sono felice per te.
Il più ormai è fatto, se è stato fatto tutto con la dovuta cura non ti resta che comunicarlo alla banca e l’agente si occuperà di inviare tutta la documentazione necessaria per la perizia.
La perizia è una valutazione che un tecnico esterno alla banca deve effettuare per accertarne il valore di mercato secondo una serie di parametri interni. Il costo è a tuo carico.
una volta che il tecnico invia la stima, e la banca prende atto di quanto dichiarato provvede dopo diverse operazioni interne al rilascio della delibera di mutuo.
Alcuni istituti danno prima la delibera reddituale e in seguito richiedono la perizia.
I tempi di attesa di quest’ultima fase varia da banca a banca a seconda dell’intervento di mutuo richiesto. In media sono necessari un minimo di 30 giorni ad un massimo di 60.
Quanta roba vero? Immagina se tu dovessi farlo da solo. Soprattutto se subentrano dei problemi e non hai tempo e competenze per risolverli.
In diverse occasioni ho incontrato clienti che hanno tentato la strada dell’acquisto di casa privatamente ma senza successo non riuscendo a prevenire o risolvere le problematica che giungono lungo il percorso.
Il mio compito di agente immobiliare come avrai intuito non è quello di fare “vedere le case”, per questo ci sono le guide turistiche, ma bensì è quello di guidarti lungo queste tortuose fasi proteggendo entrambe le parti da tutti gli ostacoli che si paleseranno lungo il percorso.
Se avrai la fortuna di essere seguito da un bravo agente vedrai che alla fine di tutto vedrai la provvigione come un investimento per la tutela del tuo futuro acquisto, anziché come un costo superfluo.
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